תמריץ נוסף להשכרה ארוכות טווח

שכירות ארוכת טווח יכולה להוות תחליף לרכישת דירה, בעצם הוודאות שהיא מייצרת לשוכר לאורך מספר שנים. אפילו כתחליף זמני עד ששוק הנדל"ן בישראל יראה קצת אחרת, עם יותר היצע של דירות, מחירים סבירים יותר, זה לפחות התכנון של הממשלה.

לכן הוציא משרד האוצר תזכיר חוק, אשר מציע להגדיל את הטבות המס לבנייה עבור השכרה ארוכת טווח. הוא כולל הטבות מס למשכרים לתקופות של 10 ו-15 שנים, וכמו כן הפחתה במס הרכישה במבנים רלוונטיים.

במקביל, פועלים במרץ לעידוד הגדלת היצע של דירות להשכרה ארוכת הטווח בדרכם שונות כמו חוק עידוד השקעות הון, מכרזי דירה להשכיר ועוד.

גם היום המדינה מעניקה הטבות מס למתחייבים על השכרה לטווח ארוך, אך לפי בדיקה של האוצר התמריץ הקיים לא מספיק, פחות מ -2% בלבד מהתחלות הבנייה השנתיות נעשו בזכותו. לכן באוצר מבקשים להפחית עוד את שיעורי המס, על מנת לעודד חברות לבנות יותר בניינים שחלק מהדירות בהם יועדו להשכרה ארוכת טווח.

שוק השכירות בישראל

סקר שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על הוצאות והכנסות, וניתוח על שוק השכירות בישראל שבוצע ע"י המועצה הלאומית לכלכלה, מראים כי נכון לשנת 2015, היו בישראל כ-2.4 מיליון משקי בית. מתוך נתון זה כ-67.6% חיים בדירות בבעלותם, כ-6.3% חיים בהסדרי מגורים ייחודיים וכ-2.3% חיים בדיור הציבורי. מה שמשאיר כ-28% שהם כ – 574 אלף משקי בית שחיים בשכירות. כ – 23% שוכרים דירה מאדם פרטי, 0.7% במעונות סטודנטים והשאר שוכרים מחברה.

תקופת חוזים

באותה בדיקה עלה גם כי בשנים 2005 – 2015 תקופה ממוצעת לחוזה שנחתם עמדה על כ – 13.5 חודשים. כ – 90% מהחוזים שנחתמו הם חוזים שנתיים ורק כ – 7.4% הם חוזים ארוכי טווח שנחתמו.

בעוד ש – 90% מהחוזים הם חוזים שנתיים, רק כ – 28% מהשוכרים מתגוררים בדירה למשך שנה בלבד. כמחצית מהשוכרים ממשיכים להתגורר באותה דירה שכורה כשלוש שנים ומעלה, וכשליש מהשוכרים נשארים להתגורר באותה דירה חמש שנים ויותר.

התפלגות השוכרים לפי משך ההתגוררות בדירה שכורה

 מקור משרד האוצר

ההצעה החדשה של האוצר

היום קובע החוק שעל בניין חדש להשכרה ישולם מס שבח ריאלי (כלומר – מס שמשולם בזמן המכירה על הגידול בשווי הנכס מרגע הרכישה) ממכירה או השכרה בשיעור מופחת של 11% לחברות או 20% לפרטיים, בעוד שללא הטבת מס עומד מס השבח על 25%.

כדי ליהנות מהטבות המס צריך להתחייב על השכרה של לפחות מחצית משטח הבניין למגורים לתקופה של חמש שנים לפחות, מתוך שבע השנים הראשונות שלאחר תום הבנייה.

כעת ח"כ רועי פולקמן מכולנו ביחד עם ירון גינדי, נשיא התאחדות יועצי המס, מציעים דרך לתיקון החוק עם מסלול הטבות נוסף. התיקון שהם מציעים הוא הגדלת הטבות המס למי שישכיר דירות לתקופות של 10 ו-15 שנים, והפחתה משמעותית במס הרכישה למי שיבנו או ישפצו במסגרת פרויקטים של שכירות לטווח ארוך.

כמו כן, חידוש נוסף שהם מציעים הוא שהיזמים יקבלו את הטבות המס ב"מסלול ירוק", כלומר – ללא צורך אישור של משרד הכלכלה ובניגוד למצב שקיים היום יוכלו היזמים לקבל זיכוי במס והטבות גם על מדד תשומות הבנייה.  

התוכנית היא לקבוע מדרג עם מתן הטבות מס למבנים שתושלם בנייתם עד ל-31 בדצמבר 2022, ואם לפחות מחצית מדירות הבניין, אשר מהוות לפחות 40% משטחו של הבניין יושכרו לטווח ארוך.

אם יושכרו אותן דירות ל- 5 שנים לפחות יזכו למס שבח של 11%, אם יושכרו ל- 10 שנים יזכו למס שבח של 9% ובמקרה שיושכרו לתקופה של 15 שנים, יזכו למס שבח של 7.5%.

כמו כן, במקרה שהדירות בבניין יושכרו לתקופה של 15 שנים, יקבלו הטבה נוספת, הפחתה של מס הרכישה על הקרקע עליה נבנה אותו בניין, לשיעור של 0.5%, בזמן שמס רכישה עומד היום על 6%.

באוצר מציעים להחיל את ההטבות גם על תוספות בנייה במסגרת תמ"א 38.

במטרה לעודד בנייה רוויה ההטבות ינתנו רק למבנים שיכללו 30 דירות מגורים לפחות ושגובה דמי השכירות בהם לא יעלה על סכום שייקבע מנהל רשות המסים, משה אשר, בהתייעצות עם רשות ההשקעות.

ההערכה באוצר כי הפסד ההכנסות ממסים, כשייכנס לתוקף חוק זה, יעמוד על כ-40 מיליון ₪, אך ב -5 השנים הקרובות צפי הפסד ההכנסות לשנה עומד על 1.5 מיליון שקל.

לדירות להשכרה - Nadlan.com